□黄梅

表1 金星庄村基本情况统计表

序号 分类数量备注

1 村民自然院落（个）184

其中自用2

出租18298.91%的村民院落用于出租

自建房栋数（栋）189

自建房间数（间）4303

户籍人口（人）919人口倒挂比为1∶4.05

2 流动人口人数（人）3728

3 建信公司趸租自然院落（个）50趸租院落占村民自然院落的

27.17%

趸租自建房间数（间）1030

趸租租住人数（人）1300趸租租住人数占流动人口的

34.87%

说明：统计表数据截至2023年11月20日，数据由西红门镇政府、建信公司提供。

北京市扎实推进住房保障工作，有效满足了城镇户籍困难群众住房需求，但新市民、青年等群体住房困难问题仍然比较突出。新市民、青年人等群体收入水平相对较低，面临着住房难、住房贵、住房差等情况，很多人租住在城乡接合部村庄，安全隐患、村庄环境、社会治理等问题凸显。如何解决新市民、青年人等群体住房问题已成为最迫切的民生需求之一，大兴区在破解新市民、青年人等群体住房难题上进行了有益探索。笔者通过广泛调研，以大兴区西红门镇金星庄村宅基地改造项目为例，通过分析金星庄村“乡村振兴+住房租赁”大兴模式典型案例，梳理出可复制、可推广的成功经验，并提出有针对性的工作建议。

近年来，北京市扎实推进住房保障工作，有效满足了城镇户籍困难群众住房需求，但新市民、青年人（新市民主要指非户籍常住人口，青年人主要是新落户的新就业大学生）等群体住房困难问题仍然比较突出。新市民、青年人等群体收入水平相对较低，经济积累不足，面临着住房难、住房贵、住房差等情况，很多人租住在城乡接合部村庄，安全隐患、村庄环境、社会治理等问题凸显。2022年北京市人民政府办公厅印发《北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》（京政办发〔2022〕9号），提出“十四五”期间，新市民、青年人等群体住房困难问题得到有效缓解。如何解决新市民、青年人等群体住房问题已成为最迫切的民生需求之一。以西红门镇金星庄村宅基地改造项目为例，大兴区在破解新市民、青年人等群体住房难题上进行了有益探索。

西红门镇金星庄村基本情况

西红门镇金星庄村位于大兴区西红门镇东南部，东临青年路，南临五环路，西临团河路，北临黄亦路，属于较典型的城乡接合部。村内现有村民自然院落184个，其中182个院落用于出租；共有村民自建房屋189栋、4303间，其中四层建筑46栋、三层建筑107栋、二层建筑19栋、一层建筑17栋。金星庄村人口总数4647人，其中户籍人口919人,流动人口3728人，人口倒挂比为1∶4.05（详见表1）。由于交通便利，租住成本低，导致大量流动人口无序聚居，环境脏乱差、低端产业多、人口倒挂严重、安全隐患大、市政公共服务设施承载力严重不足，群众反映强烈。同时金星庄村紧邻国家新媒体产业基地、中日友好示范产业园区，企业近万家，新市民、青年人等群体急需租金偏低、居住安全、有相关配套的房源。

“乡村振兴+住房租赁”大兴模式实践探索

一、探索思路。西红门镇政府将金星庄村作为首个宅基地改造试点，将乡村振兴与住房租赁有机结合，秉承消除安全隐患、增加村民收入、改善租赁住房品质的基本原则，在保证村民“不失房”且收入稳定的前提下，融入绿色低碳、节能环保等元素，打造高品质的绿色村庄租赁新生态。西红门镇党委作为创新模式“引领者”，探索“党委领导、政府搭台、主体负责、公众参与、百姓满意”的工作模式，以村庄治理为突破口，以规范管理村民自建房屋出租为抓手，以消除安全隐患、增加村民收入为落脚点，建立起镇村企联动机制，细化管理服务责任，形成“党委、村社、企业”三方相互监督促进机制，为新市民、青年人等群体提供更加安全、更加便利、更加舒适的高品质房源。

二、管理运营模式。2019年，金星庄村引入专业化物业公司参与村庄管理和居民服务，物业公司进驻后，聚焦人居环境、垃圾分类、电动车监管、卡口管理等，村庄面貌焕然一新。2020年，金星庄村引入建信住房北京公司（简称建信公司）参与村庄房屋租赁管理，规范管理村民自建房屋出租，探索农村“社区管理”新模式。2021年，金星庄村与建行北京分行联合打造农村宅基地租赁住房典范，委托专业运营机构建信公司对村民自建房进行整体化统一收储、专业化升级改造、规模化出租运营。建信公司共趸租村民自建房50个院落、1030间，其中社区配套便民商业29间，租住人口1300余人，出租率长期保持在95%上，租金均价1600元/月/间（详见表1）。

通过“统一收房、统一改造、统一出租”，镇党委、村委会、建信公司加强房屋结构、消防安全、公服配套改造，消除安全隐患，解决服务设施不足问题；针对新市民、青年人等群体不同需求，优化空间设计，定制差异化租赁产品，提供舒适性、功能性、品质化住宅，房型以一居、两居为主，面积8—15平方米不等，分为时尚Loft、兰芷小院、经典公寓和小哥之家等高品质房源；共享区域引入咖啡吧、书吧、健身房、超市、厨房等生活配套，构建社区共享圈；在商业街引入稻香村、天天易家超市等知名品牌商户，配置直通地铁的一站式社区巴士，完善居民基础生活配套设施；配备专业化运营团队，提供24小时服务，对租客进行身份登记备案，治理群租乱象，提升村庄治理水平，全面推进乡村振兴。

经过规范化管理，村庄人居环境、村容村貌、社会秩序等明显改善，便民服务及商业社区活力明显提升。规范出租后，租客人数减少20%以上，但村民收入长期保持稳定，即使在疫情期间大量房屋空置的情况下，托管房屋未受到影响，建信公司仍按季支付租金，村民人均年收入较往年提升近1万元。

“乡村振兴+住房租赁”大兴模式成效显著

“乡村振兴+住房租赁”大兴模式可复制、可推广，不仅破解新市民、青年人等群体住房难题，而且有效解决了城乡接合部的一些突出问题，增加了农民稳定收入，为乡村振兴、全市城乡接合部治理探索出一条新道路。

一、有效消除安全隐患。农村自建房，安全是头等大事。近年来，全国农村自建房事故屡见不鲜，安全问题牵动着地方政府各级领导的心。“乡村振兴+住房租赁”大兴模式在消除自建房安全隐患方面起了重要作用。自建房统一收房后，由属地镇政府牵头委托安全鉴定机构对房屋主体结构进行安全鉴定，对用火、用电设施进行安全评估，并出具房屋安全鉴定和评估报告，专业运营机构根据报告结果有效分隔空间，避免破坏承重结构，改造不达标水、电、气、热设施，同时为出租房间安装消防喷淋设施，配合属地设置室外电动自行车充电桩。自建房出租过程中，专业运营机构为每栋房屋配备了专业管家，对水、电、气、热等设施设备进行安全监管，并提供24小时服务，将安全隐患降到最低。

二、有利促进农民增收。乡村振兴的关键是让农民增收。随着疏整促、经营性自建房安全隐患排查整治等专项行动开展，通过自行出租房屋获取收入的方式既承担风险，又不易持续。“乡村振兴+住房租赁”大兴模式让村民吃了“定心丸”，通过组织化经营让村民收入长期保持稳定，村民不再为空房找客源、房屋要修缮、出了事故承担责任等问题操心费力揪心；随着村庄环境改善、房屋品质提升，村民的自建房还能保值增值。

三、有力改善人居环境。保障提供宜居宜业的环境是各方共同的责任。镇政府、村委会组织全面清理私搭乱建、乱堆乱放，多方筹措资金，建设雨污水分流管线，修缮破损硬化路面，完善村边和街道绿化，推进厕所革命，增设停车场；物业企业增加垃圾分类设施，负责房前屋后小微空间绿化美化；专业运营机构统一规划设计实施房屋外立面、屋面和牌匾标识。通过多方面、多维度协调努力，提高村民居住环境，完善长效管护机制，助推乡村振兴。

四、有效提升治理水平。镇党委积极探索党建引领基层治理新方式。统筹村委会、物业企业、专业运营机构着眼满足群众生活居住需求，注重补齐村庄公共服务短板，配齐警务工作站、村庄服务站、卫生服务站、养老驿站、文体服务站、村民议事厅、商业服务等设施；协调区级部门、镇政府各职能科室，不定期组织力量进村督导检查，规范租房市场、消除安全隐患、保持村容秩序、维护社会和谐稳定；将物业企业、专业运营机构纳入村内社会综合治理和网格化管理层级单元，全面参与流动人口管理、房屋检查、安全生产等事务管理，进一步提升了社会精细化治理水平。

五、有序满足职住平衡。当前，北京市人口和产业集聚，“大城市病”问题凸显。金星庄村交通便利、毗邻产业园区，“乡村振兴+住房租赁”大兴模式有效缩短通勤距离，优化职住空间布局。大部分新市民、青年人等群体能就近工作，通勤交通可采用步行、共享单车或者其他的非机动车方式，降低通勤成本，即使是使用机动车，出行距离也比较短，从而减少交通拥堵和空气污染，更好地满足职住平衡。

六、有益补充保障房源。解决新市民、青年人等群体住房问题，目前主要通过增加保障性租赁住房土地供应，利用农村集体建设用地和企业自有用地建设保障性租赁住房等方式。但新建保障性租赁住房投资成本较高、建设时间较长。以大兴区建设租赁住房为例，建安成本5000-6000元/每平方米，装修费用1000元/每平方米，25年—30年收回成本；从项目拿地办理开工手续到房屋竣工入住，至少3年时间，房源位置主要集中在几个确定地块。而趸租村民自建房每间装修费用3万-4万元，5年收回成本，自建房房源位置分布广泛，选择性大，可缓解政府在房源调控方面的压力，快速解决新市民、青年人等群体住房问题。

工作建议

一、聚焦党建引领，提升治理效能。“乡村振兴+住房租赁”工作涉及乡镇、村委会、专业运营机构、物业公司、村民、承租人等多个主体，贯穿收房洽谈、房屋改造、经营管理等各个环节，涵盖经济、工程、社会治理等多个领域，需要强化党建引领全过程，动员各方力量，凝聚社会共识。

完善组织机构，发挥乡镇党委牵头、管总作用，将专业运营机构、物业公司党员纳入村党支部管理，承租人中的党员成立流动党员党支部，乡镇党委可选派机关干部兼任支部书记；引导社会参与，动员乡镇工会、团委、妇联、司法所、派出所等机构组织进行服务和指导；形成党建品牌，围绕承租人工作链条和生活节点丰富内涵，拓展服务管理的深度和广度；定期组织活动，开展技能培训、法制维权、预防电信诈骗、心理健康等内容丰富的知识讲座，组织丰富多彩的棋牌、运动比赛和志愿服务活动，增强各个群体对党组织的认同感和归属感，提升社会治理效能。

二、落实支持政策，鼓励多方参与。政府可通过宣传引导、政策激励等方式鼓励社会资本参与自建房趸租运营。支持社会资本与市、区、镇国有集体企业合作，通过设立基金、合作经营、参股投资等方式参与改造运营，培养壮大一批专业化、规模化住房租赁企业。鼓励园区或园区企业直接参与经营，根据员工需求趸租改造房源，解决员工住房难题，留住企业人才。

可比照保障性租赁住房相关财税金融支持政策，如在税费方面，可免征或减征租金收入的增值税；在金融方面得到金融机构的支持，降低贷款利率，让更多的企业有参与的积极性。

三、注重因地制宜，打造品牌特。优先选择人口密集、交通便利、周边有产业园区的规划保留村庄开展自建房趸租租赁。目前自建房趸租主要按照户型房间划分产品种类，未来可以细分为高端住房、青年公寓、宿舍等多种类型。针对不同需求的新市民、青年人等群体，专业运营机构定制差异化、多元化租赁产品，提升新市民、青年人等群体的生活品质。

根据区位、产业园区职工特点开展定制式改造，形成品牌效应。如大兴区黄村镇刘村的“小哥之家”，为骑手提供酒店式管理，让小哥每月800元能享受“24小时热水”的家，出门5分钟就能接单送餐；霍村的“建设者之家”，直接对接建筑公司，提升建筑工人的居住品质。

四、补齐发展短板，形成共建合力。城乡接合部大部分村庄均已脱离传统农村形态，呈现社区化聚集，村民生活方式、生产方式都发生较大变化，市政、公共服务设施承载力不足，人口、资源、环境矛盾严重。专业运营企业在微利可持续状态下经营，很难筹集大量资金投入到村庄市政、公共服务设施建设和生态环境提升，需要各级政府和村集体借助乡村振兴发展契机，加大基础设施和环境建设力度，补齐村庄道路、市政管线、卫生、文体、商业等设施短板，改善人居环境，并建立长效管护机制，与租赁房屋改造同步实施、同步投用，彻底改善村庄面貌。

只有安居，才能乐业。“乡村振兴+住房租赁”大兴模式，让更多的新市民、青年人有房可居、有房宜居，也让更多的新市民、青年人为首都建设作出贡献的同时，享受到首都的安居温暖。

（作者单位：北京市大兴区委党校，北京市102600 ）

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