□叶丽丽
盘活国有企业闲置物业，提高国有资产利用效率是新时代企业管理的有益探索和尝试。
关键词：国有企业物业；盘活；非盈利法人
2022年5月，国务院印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，强调要切实做好盘活存量资产工作。如何提高国有企业闲置物业的利用效率，是近年不少国有企业的工作难题。本文将结合相关案例进行探索和分享。
G市国有企业早年在郊区买下约3万平方米工业地块进行零配件加工生产，已建近2万平方米工业厂房。厂区内土地宽阔，建筑密度小，绿树掩映，是当时典型的花园式厂房（下称“A物业”）。随着G市社会经济发展，工厂生产运营产生废气、噪音等与居民生活的矛盾日渐凸显，鉴于G市推出“退二进三”系列政策，A物业不可继续用作工业生产。按照政策，企业把工厂搬迁，但A物业的政府层面利用由于种种原因一直未能推进，至此A物业已闲置近三年，作为主体责任的企业在资产盘活利用工作上屡遭指责。
从政策要求看，G市暂无调整A物业及周边地块规划的具体计划，但A物业已不可用作工业生产，可在不变更性质的前提下盘活用于社会服务业态；从企业自身需求看，将物业出租盘活，保障国有资产保值增值，获得租金收入。因此，推进A物业出租盘活势在必行。
经过前期的招租推广，A物业由于其原来花园式厂房、建筑物少、空地多的特点，吸引了不少民办办学机构前来考察。民办学校是非盈利法人，能否与国有资产出租管理规定相契合，并符合A物业的出租盘活目标是该项目的关键所在。
项目组按照国有资产出租管理规定的指引，综合采取了各项对策措施，为成功盘活物业进行了有益的尝试。主要有以下五个方面：
一、开展尽职调查和履约能力评估
通过解释国有资产出租规定，说服意向方配合尽职调查工作。尽职调查收集政府部门对办学申请的受理文件、办学规划、承租意向法人的办学资质，对实际控制人进行背景调查，并通过国家信用网络平台查询，走访工商、司法、税务、土地、房屋等部门核查。其中，对非盈利法人的履约经济能力评价是项目难点，通过组织律师、财务人员以资料审核和关联学校现场考察相结合，多方面了解承租意向方在办学经验、行业知名度、同行竞争力等信息，出具法律意见和经济评价；并了解其办学运作模式、收入来源、成本构成等，客观评估其履约能力。
二、合理评估经济效益
由于物业用途改变，难以确定评估标准，结合国有资产评估管理的规定，采取市场法评估，评估租金尽量向市场水平靠拢，同时兼顾国有物业质量和管理优势，根据承租意向方的使用需求反复协商沟通，将A物业空地多的劣势转变为承租方认可的办学优势（学生活动空间宽裕）。由于承租意向方需投入过千万元进行改造以适应办学需求，此举有利于提升物业价值，而企业相应给予装修改造适当的免租期，从而达成经济效益的利益平衡。
三、兼顾社会责任和公共利益
项目组通过走访调研得知当地民办教育占比偏低，民办教育作为当地公办教育的有益补充，受到当地群众的欢迎。助力承租意向方达成当地民办学校标杆的办学目标，能为当地提供优质教育资源。国有企业出租物业支持办学将产生积极的社会影响，符合国有企业履行社会责任、服务于公共利益的目标。通过请办学承租意向方提供在A物业办学的规划报告，并将报告呈报当地教育部门和城市规划管理部门，提前沟通相关部门的批复意向，确保国有物业出租办学项目从用地规划到办学申请都获得认可和批准，促成国有资产盘活利用和促进教育事业发展的双赢。
四、协同各专业领域管控风险
项目涉及政府、规划、法律、评估、教育、产权交易等领域，需要协同不同领域做好全面风险管理，确保项目合法合规。项目组通过材料审核及现场调研全面评估非盈利法人的财务稳定性、运营历史和信誉，以降低违约风险；聘请第三方专业机构出具了《尽职调查报告》《法律意见书》《资产评估报告》《专家论证会议纪要》等专业意见文件，为项目风险管控保驾护航。持续风险管控的落脚点在于完善租赁合同，将租金、保证金、租赁期限、物业交付与返还、装修与维护、使用限制、安全综治管理等条款全面细致反映到租赁合同中，并将租赁合同作为项目审批、公开交易挂牌公告的附属文件，使租赁合同发挥全面风险控制的作用。
五、履行公开挂牌交易程序
按照国有资产出租管理规定，委托当地国有产权交易机构进行公开挂牌交易。
通过以上的举措，企业依法依规、风险可控、保证效益、协同高效地达成了物业出租盘活的工作目标，实现了国有资产盘活增收、支持教育造福社会的多方共赢。事实证明，国有企业物业出租给非盈利法人是一种可行且具有社会价值的选择，通过适当的出租方案规划和管理、细致的承租方筛选以及持续的风险监督与评估，确保符合法律法规，可以实现经济效益和社会责任的平衡。相信这种租赁模式可以成为国有资产有效利用的一种有益尝试。
参考文献：
1.《盘活存量资产的关键要点》盛磊、李泽正《中国金融》2023年第3期
2.《盘活存量资产，推动高质量发展》金琳《上海国资》2023年第04期、
（作者单位：广汽零部件有限公司，广东 广州510620）
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