□本报记者 吴新光 通讯员 焦思颖 乔思伟 汪椿凯
廊坊素有“京津走廊明珠”的美誉，寸土寸金的区位优势背后，却是土地资源紧缺的现实困境。用地布局散乱、利用粗放、存量闲置等问题，曾一度制约着这座京津冀节点城市的发展步伐。
如何破解土地要素瓶颈？廊坊的选择是：向存量要空间，向低效要效益。
2023年9月，廊坊市成功争列全国43个低效用地再开发试点城市。通过两年的改革探索，这片热土正悄然发生蜕变——“先存量、后增量” 引导新上项目优先使用低效闲置土地；“两平台一中心”智慧服务实现土地资源“一图管理”；政策创新让“商改住”项目重获新生；市场运作推动“先租后转”盘活闲置资产……
“低效用地再开发不仅是空间的重构，更是产业的升级、民生的改善。”廊坊市自然资源和规划局局长吴全通表示，以低效用地再开发为钥匙，打开高质量发展的新空间，让每块土地都匹配最优功能，让低效用地从“沉睡资源”变为“发展资本”。
数智赋能
唤醒“沉睡”的土地
走进廊坊市自然资源和规划局，大屏幕上“低效用地再开发‘两平台一中心’”系统正在实时运行。全市低效用地分布、规划用途、再开发进度等信息一目了然。
“我们把低效用地再开发作为京津冀协同发展的空间支撑，将数字化转型贯穿全过程，构建‘两平台一中心’，打造‘看得见、算得清、服务优’的智慧管理模式。” 廊坊市自然资源和规划局副局长周珩说。
建设空间要素“一张图”平台，让土地资源“透明化”。“我们将存量、闲置、低效用地全部纳入数字化管理，系统梳理2009年以来全市所有征转用、批而未供、低效用地及闲置土地，将涉及的3.5万宗、110万亩地块图斑全部录入平台并实现可视化展示。”廊坊市自然资源和规划局政策研究中心主任刘存一边操作平台一边介绍，“同时，我们构建‘土地云、厂房云、楼宇云’，实现全市土地资源一图管理、一键查询。”
这个“一张图”平台不仅服务于政府管理，更惠及广大企业。通过手机端的廊坊“一张图”App，企业可实现“网上看地”“云端选地”精准对接用地需求；地方政府可充分运用“一张图”推行“以地招商”，引导项目合理选址，优先利用存量建设用地，加快批而未供土地推向市场，保证供需匹配。
如果说“一张图”平台解决了“地在哪”的问题，那么“产业大脑”智研平台则回答了“地给谁”的难题。
廊坊市创新打造“产业大脑”智研平台，整合商务、发改、工信等18个部门数据，录入全市近2000家规上工业和仓储物流企业的税收、营收、固定投资等信息，结合低效用地产业类型与特征，建立工业企业评价体系，分析区域产业结构。
“这个平台为主导产业强链、健链、补链和低效用地产业转型升级提供指引，实现智慧化产业链招商。” 廊坊市自然资源和规划局四级调研员徐金国表示。
该局聚焦低效用地再开发与招商产业落地痛点，整合规划院专业力量，组建“容易办”企业服务中心，让项目落地“加速度”。建立健全“问题前置+技术统筹+并联审批”机制，将低效用地再开发项目涉及的相关程序和环节进行整合、优化，推动项目审批周期压缩超30%。
“通过组建专业团队提供全流程领办代办服务，严格实施清单管理，做到‘清单之外无审批’，打通项目落地‘最后一公里’，审批效率提升40%以上，实现项目‘批复即开工’。”廊坊市城乡规划设计院院长陈俊杰说。
数字化赋能，让廊坊的低效用地再开发工作焕发出前所未有的活力。截至目前，通过“两平台一中心”系统，廊坊已为32个低效用地再开发项目提供精准服务，推动4227亩低效用地焕发新生机。
政策创新 “锈斑”之上起新城
日前，走进廊坊经济开发区岳阳路上的联东U谷·廊坊国际企业港，一大片充满现代气息的工业标准化厂房拔地而起。园区内，应用电子、通信设备等企业的工作人员行色匆匆，生产线忙碌运转。
然而，时光倒回几年前，这里却是另一番景象：锈蚀破败的厂房、杂草丛生的场地、濒临倒闭的企业——岳洋彩板有限公司土地长期低效闲置，成为城市发展的一道“伤疤”。
转机来自廊坊经济开发区的牵线搭桥。开发区从中撮合，将66亩土地整体出让给联东集团，实现了低效土地的“凤凰涅槃”。
“联东将这块地收购后，历经几年建设，园区内13座标准厂房已建成，推动低效土地实现二次开发利用。”北京联东投资（集团）有限公司廊坊区域负责人介绍，如今这里已建设成为科技综合体，容积率由0.17提高到1.99，土地效益提升十余倍。
联东U谷的蜕变，是廊坊市通过政策创新推动低效用地再开发的一个缩影。
“我们创新土地政策，鼓励企业合理开发地上、地下空间，取消工业用地容积率限制，开展企业高标准厂房分幢、分层登记工作，为企业提供更为灵活的发展空间。” 廊坊经济技术开发区自然资源和规划局副局长李海波介绍，联东U谷项目采取80%分割出售、20%自持经营的方式，吸引了一批又一批的中小型企业入园。
政策是低效用地再开发的“指南针”。廊坊市自然资源和规划局坚持问题导向和目标导向，聚焦审批效率、空间挖潜、产业转型等关键环节，靶向施策，多维度破解低效用地再开发难题，形成了“全链条”政策支撑体系。
“在简化审批流程方面，我们将片区策划、规划统筹、工程设计、项目实施等‘四案合一’，实施策划师定功能、规划师控格局、建筑师塑空间的‘三师共创’工作机制，实现规划许可、土地供应等多环节审批‘串改并’。” 廊坊市自然资源和规划局利用科科长徐志凯介绍，“在产业用地盘活方面，创新推出工业仓储用地分割政策，通过整体规划设计，配套设施共建共享，大大提高土地利用效率。”
“商改住” 让烂尾楼重获新生
在廊坊市安次区龙河中心项目区，施工现场一派热火朝天的景象，塔吊林立、机器轰鸣，龙河中心“商改住”项目建设“热”力不减。
“这片即将打造为城市中心‘诗意栖居’的住宅，原规划拟建酒店、写字楼等商办设施，因商业业态发生变化陷入烂尾，成为制约提升区域经济活力和城市品质的‘存量包袱’。”中国金茂项目负责人邹光照说。
面对这一困境，廊坊市自然资源和规划局靠前服务，积极探索低效商业办公项目调整为普通商品住宅的政策路径。
“我们通过商务办公用地用途转换，出台意见建立‘七步’转型流程，支持企业通过用途转换实现‘商改住’。”廊坊市自然资源和规划局总工程师肖明星说，通过引入中国金茂，将商务金融用地调整为二类城镇住宅用地，补缴土地出让价款3516.88万元，平衡了职住功能、吸引人才落户，拉动企业投资3.97亿元，实现盘活烂尾资产和优化城市功能双赢。
政策活水的灌溉，让廊坊的低效用地焕发出新的生机。从工业用地到商业项目，从“锈斑”到“秀带”，政策创新正成为廊坊城市更新的重要引擎。
市场起舞 “洼地”长成“产业链”
位于廊坊市永清经济技术开发区的圆通北方总部基地，是一片繁忙景象：自动化分拣线上，快递包裹飞驰而过，精准落入指定的分拣区域；货场上，一辆辆货车整装待发，即将把货物送往全国各地。这个现代化、智能化的物流快递基地，日均处理量高达1000万件。
然而，这个充满活力的产业高地，前身却是闲置多年的中轻造纸装备公司的废旧厂房。由于市场萎缩、效益低下，2015年厂房便闲置了下来，成为一片“产业洼地”。
“北方总部基地从前坐落在北京市顺义区的物流厂区，车辆人员频繁往来于仓库之间，费时费力，运营成本较高。” 圆通速递北方总部基地副总经理王义来回忆道，随着北京加快非首都功能疏解，厂区搬迁迫在眉睫。
一边是圆通速递北方总部基地扩大发展急需用地，一边是造纸装备公司效益低下厂房闲置。经永清县委、县政府和县自然资源部门多次协调，双方约定“先租后转”，圆通基地先以租赁形式使用原造纸装备公司的闲置厂房，再依法通过土地二级市场转让取得土地产权，最大程度节约了建设时间和经济成本。
中南高科·燕郊电子信息产业园项目则是通过“府院联动”政府收储再出让，盘活低效用地的典型。
“项目所用土地原使用权人时代天华公司在竞得土地后，出现资金周转问题，将土地和建筑抵押也未走出困局，遭债权人起诉后，被法院查封。” 三河市自然资源和规划局燕郊分局副局长薛伟伟介绍。
在得知中南公司有重大项目准备落地燕郊急需工业用地，以及时代天华债务纠纷需要解决的情况后，由三河市政府牵头，建立“府院联动”“并联审批”等多部门协同共治的低效用地处置机制，在土地收储、债务清算、土地供应等方面，打通了企业融资、清偿债务、资产解封、收储再出让、改造开发等环节，实现“盘活资产、引进项目、出清企业”的良性发展。
廊坊通过土地要素的优化配置，促进产业链深度整合，形成“盘活一片土地，崛起一个集群”的乘数效应。截至目前，廊坊已调查认定低效用地5227宗、面积12.88万亩，全部实现上图入库；已实施低效用地再开发项目32个、面积4227亩。