3月31日，中国恒大发布2019年年报。报告期内，实现合约销售额6011亿元、核心利润408.2亿元、资产负债率77.9%、现金余额2287.7亿元。

恒大董事局主席许家印首次直面负债问题，在发布会上宣布：“恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”

三年总负债

降到4000亿元以下

纵观恒大过去20多年的跨越式发展，都与其前瞻性的战略决策密不可分，每个重要节点都能因时制宜地调整战略，紧抓机遇。

如今恒大启动战略转型，决心降负债，恰是基于市场发展趋势和自身发展需求做出的顺势之举。在宏观经济面临挑战、房地产行业步入平稳发展期的背景下，高负债发展道路已很难走通，房企主动降负债的帷幕已拉开。

恒大的负债一直处于行业偏高水平。为实现更加持续稳健的发展，恒大顺势而为，大刀阔斧启动战略转型，核心就是降负债，即要把有息负债每年平均下降1500亿元，到2022年要把总负债降到4000亿元以下。

“一增一控”

精准发力

查德·鲁梅尔特在《好战略、坏战略》中强调，战略首要作用不是“设定目标”，而是“解决问题”。

在设立了降负债的大目标后，如何以“动”解决问题显得尤为关键。恒大的破题之道是精准发力“高增长”和“控规模”，双轮驱动大降负债。

许家印表示，“高增长”就是要实现销售高速增长，今年要实现销售8000亿元，到2022年要实现销售1万亿元。

而“控规模”就是要严控土地储备规模，实现土储负增长。许家印表示，未来三年，恒大每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。

“降负债”则是要把有息负债每年平均下降1500亿元，到2022年要把总负债降到4000亿元以下。

高增长、控规模、降负债，并非孤立的存在。只有销售额继续向上攀升，回款才能实现增长，公司才会有更加充足的现金流。与此同时，如果只有销售额增加，但公司继续大幅追加投资拿地，此长彼消，公司无以谈降负债。只有同时实现高增长与控规模，恒大才能真正实现降负债。

许家印在现场算了笔账，“2018年、2019年，恒大销售回款每年维持在4500亿元左右，如果今年实现销售8000亿元，回款按7000亿元计算，就会增加2500亿元的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿元的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿元的目标。”

新战略实施

迎首季度开门红

简单地把“控规模”和“降负债”理解为恒大业务收敛是狭隘的，恒大从未放弃过增长之路。充足的弹药给予恒大在控规模、降负债的同时继续实现高增长的底气。

截至2019年末，恒大拥有2.93亿平方米的土地储备，另外还有大量的位于深圳等核心城市、未计算进报表的旧改，只要适度减少拿地，充分利用现有土地储备，便能确保公司的持续发展。

据恒大管理层介绍，今年公司总可售面积达1.32亿平方米，可售货值达1.27万亿元，按照64%的去化率保守估算，可实现销售8110亿元，完成8000亿元销售并无压力。

在新战略指引下，恒大今年实施“网上销售”的颠覆性营销革命，实现了一季度业绩“开门红”：销售额1465亿元，大增23%，销售回款1133亿元，大增55%，行业排名第一，刷新公司一季度销售及回款最高历史纪录。

懂得何时转身，找到一条最适合自身发展的道路，始终是企业经营的一大要义。在房地产市场尚未走出寒冬的背景下，恒大新战略初战告捷，显示出这一战略决策的前瞻性与正确性。

在强大的销售能力、充足的土地储备、过硬的产品品质、强大的管控能力和团队执行力助力下，届时，外界将看到一个更加稳健的“新恒大”。

（周文鹤）